Mietnebenkostenabrechnung – Nachprüfen lohnt sich
Eine Fehlerquote von 50 % – was bei einem Arbeitnehmer erheblichen Ärger nach sich ziehen dürfte, ist nach Ansicht vieler Experten bei der Mietnebenkostenabrechnung weitverbreitete Praxis. Viele der Missgeschicke gehen zulasten des Mieters, der ohnehin schon genug Ausgaben zu stemmen hat. Richtig unschön wird die Angelegenheit, wenn der Vermieter wissentlich unzulässige Rechentricks anwendet oder Kosten auf Sie abwälzt, die er selbst bezahlen müsste. Lässt er sich mit der Nebenkostenabrechnung jedoch zu viel Zeit, sind Sie aus dem Schneider. Spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode muss Ihnen die Nebenkostenabrechnung vorliegen. Für Mieter gilt: Eine eventuelle Nachzahlung ist zwar innerhalb von vier Wochen fällig, Beanstandungen können Sie jedoch innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung vorbringen.
Auch wenn Sie zu der Hälfte gehören, deren Mietnebenkostenabrechnung nachvollziehbar und ohne Fehler ist, sollten Sie sie dennoch eingehend überprüfen. An einigen Stellen gibt es sicherlich auch bei Ihnen noch Einsparpotenzial, das Ihrem Geldbeutel, aber auch der Umwelt zugutekommen kann. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Positionen der Mietnebenkostenabrechnung vor – und warnen Sie vor den größten Fehlern.
Umlagen bei der Nebenkostenabrechnung – zulässig oder nicht?
Ein großer Streitpunkt bei den Mietnebenkosten sind Positionen, die zu Unrecht auf die Mietparteien umgelegt worden sind. Grundsätzlich gilt, dass die Kosten ökonomisch angemessen und tatsächlich angefallen sein müssen. Beliebt – allerdings nur bei Vermietern – sind in diesem Zusammenhang Pauschalbeträge für eine wie auch immer geartete Pflege oder Instandhaltung, die in Wirklichkeit nie geleistet wurde.
Pauschalen in der Abrechnung sollten immer skeptisch betrachtet werden, da sie meist das Gegenteil einer präzisen und verbrauchsabhängigen Aufschlüsselung bedeuten. Ein klassisches Beispiel aus der Praxis sind sogenannte Vollwartungsverträge für die Heizungsanlage. Die Pauschale wird oft auf die Mietparteien aufgeteilt, und die Mieter beteiligen sich unfreiwillig an den Reparaturkosten, die sie laut Mietrecht gar nicht zahlen müssen. Im Mietvertrag muss genau aufgeführt sein, welche Nebenkosten in Rechnung gestellt werden dürfen. Dem Vermieter sind dabei jedoch Grenzen gesetzt, die sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ergeben. Reparaturausgaben oder Kosten für leer stehende Wohnungen im Haus hat der Vermieter beispielsweise immer selbst zu tragen und dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.
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Heizung und Warmwasser
Heizung und Warmwasser müssen vom Vermieter verbrauchsabhängig berechnet werden. Mit der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gibt es auch hier gesetzliche Vorgaben, die der Vermieter einzuhalten hat. Achten Sie besonders auf den Abrechnungszeitraum, der zwölf Monate umfassen und direkt an den letzten Abrechnungszeitraum anschließen sollte. Auch der Einkauf von Brennstoffen darf nur abgerechnet werden, wenn er tatsächlich innerhalb des Abrechnungszeitraums getätigt wurde. Um Ihren Verbrauch genau berechnen zu können, muss bei Ölheizungen sowohl der Anfangs- als auch der Endbestand korrekt ermittelt worden sein. Bei Gasheizungen wird am Ende des Abrechnungszeitraums abgelesen.
Seit 2009 kann der Vermieter die Kosten einer Verbrauchsanalyse in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, und das nicht ohne Grund. Die Analyse schlüsselt die Verbrauchs- und Kostenentwicklung genau auf und führt die Kosten und Probleme von steigenden Preisen und den ökologischen Problemen, die Energieverschwendung mit sich bringt, deutlich vor Augen. Oftmals erwachsen daraus das Bewusstsein und die Bereitschaft zu einem verantwortungsvolleren Umgang mit kostspieliger Energie. Allerdings können Sie als Mieter darauf bestehen, Einsicht in die Analyse zu erhalten. Sollte dies auf Anfrage nicht geschehen, können Sie Belegeinsicht anfordern.
Die Messung des individuellen Verbrauchs wird in der Regel durch Heizkostenverteiler durchgeführt, die direkt am Heizkörper angebracht sind und entweder elektronisch oder mittels Verdunstung arbeiten. Moderne Modelle können auch die Ablesung elektronisch abwickeln. Insgesamt darf der Vermieter jedoch, bis auf wenige Ausnahmen, nur maximal 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Der Rest gehört zu den Grundkosten und wird meist nach der Wohnfläche aufgeteilt. Das genaue Verhältnis ist im Mietvertrag festgelegt und darf nachträglich nicht mehr geändert werden. Mehr zu diesen Themen finden Sie in unserem Ratgeber zur Heizkostenabrechnung.
Wettbewerb belebt das Geschäft
Sowohl auf dem Markt der Messdienstleister als auch auf dem Brennstoffmarkt herrscht ein funktionierender Wettbewerb. Der Vermieter kann die Kosten für seine Mieter meist durch den Wechsel zu alternativen Anbietern erheblich senken. Er ist zur Sparsamkeit verpflichtet und darf seinen Mietern keine unnötigen Kosten durch unökonomisches Verhalten aufbürden. Er ist jedoch nicht zwingend zur Annahme des günstigsten Angebots verpflichtet. So kann beispielsweise ein reibungslos und schnell funktionierender Kundendienst den Ausschlag für ein Unternehmen geben, das preislich nur im Mittelfeld aller Anbieter liegt. Allerdings können Sie Ihren Vermieter freundlich auf günstigere Energieanbieter hinweisen. Strompreise und Gaspreise in ihrer Region kann man einfach mit Hilfe des Gastarifrechners bzw. des Stromtarifrechners vergleichen.
Sofern Sie einen eigenen Zähler haben, können Sie sich persönlich informieren und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Eine aktuelle Marktübersicht für Ihre Region erhalten Sie mit Hilfe unseres Tarifrechners, der innerhalb weniger Sekunden das mögliche Einsparpotenzial aufzeigt.
Informationen zur Nebenkostenabrechnung
Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht regelmäßig Preisspiegel sowohl für Heiz- als auch für Nebenkosten, die auf der Auswertung von vielen Tausend Abrechnungen basieren. Anhand dieser Durchschnittswerte erhalten Sie einen ersten Überblick, ob Sie erheblich mehr als Mieter in vergleichbaren Wohnungen bezahlen. Darüber hinaus können Sie einen Experten zu Rate ziehen, der aufgrund seiner Erfahrung schnell sehen kann, wie ernst Ihr Vermieter die Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung genommen hat. Die meisten Verbraucherberatungen bieten eine Überprüfung der Heizkosten-Abrechnung für lediglich fünf Euro an. Angesichts der Vielzahl von fehlerhaften Rechnungen ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass diese fünf Euro gut angelegtes Geld sind.
Heizkostenabrechnung
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